Pour un investisseur français, une imposition secondaire existe en France sur les montants déclarés aux USA. Mais, pour ne pas payer 2 fois cet impôt, les revenus des USA ne sont imposés en France qu'à un taux marginal.

Exemple d'investissement d'un bien immobilier d'une valeur de 60 000 $ pour un célibataire avec un revenu imposable de 100 000 € et un impôt dû de 23 436 € :

Aux USA : Cet investissement génèrera des revenus locatifs de 12 000 $ par an. Selon l'exemple précédent, l'impôt sera à quasi 0.  

En France : Ces revenus fonciers de 12 000 $ sont convertis en 11 000 € et intégrés au revenu imposable total. 

  • L'impôt est calculé sur la base du nouveau revenu imposable de 111 000 € :
    il passerait donc de 23 436 € à environ 27 508 €. 
  • Mais il est réduit proportionnellement aux revenus par une règle de 3 : 27 508 € (nouvel impôt) x 100 000 € et divisés par 111 000 € pour aboutir à un impôt réduit de 24 781 €.
  • L'imposition réelle en France des revenus du bien immobilier aux USA s'élève donc à environ
    24 781 € - 23 436 € = 1 345 €. En moyenne, l'impôt à régler sera de l'ordre de 12 %.
  • Pour mémoire, ce même revenu locatif de 11 000 € bruts pour un investissement français sera en moyenne imposé à 41 % sur le revenu net des charges, soit à peu près à hauteur de 2 952 € auxquels il faut rajouter les 15,5 % de CGS-CRDS, soit environ 1 116 € de plus, soit un total de 4 068€.

L'ISF : il n'existe pas aux USA sur le bien immobilier investi. En revanche, il existe toujours en France, mais présente un nouvel avantage. S'agissant d'un bien détenu via une LLC et mis en location, vous avez droit à une double décote : entre 15 et 20 % au titre de la mise en location, et entre 10 et 20 % au titre de la détention indirecte via une LLC. Donc, pour 50 000 € de capital déclaré en France en ISF, le montant passera à 32 000 €, soit 18 000 € de baisse.